Cancelación de Avales a favor de Compradores de Viviendas

El pasado 1 de enero de 2.016 entró en vigor la Ley 20/2.015 que, entre otras materias, reformó una serie de aspectos relativos a los avales que los promotores inmobiliarios tienen que entregar a los compradores de viviendas sobre plano para asegurarles la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

Como veremos más adelante, algunas de estas medidas van destinadas a ayudar a los promotores a conseguir de los bancos la cancelación de los avales emitidos cuando sean los compradores quienes han incumplido con su obligación de recibir la vivienda y pagar el precio pendiente.

Las novedades más destacables de esta reforma legal son las siguientes:

• Los avales deben entregarse a los compradores a partir del momento en que esté concedida la licencia de obras de la promoción. Sorprende esta medida legal pues es precisamente antes de la concesión de la licencia cuando el riesgo de incumplimiento del promotor es mayor.

 

•  Los avales ya no tienen fuerza ejecutiva, lo cual significa que cuando un comprador desee reclamarlos tendrá que hacerlo mediante un juicio normal donde el  promotor o el banco emisor del aval podrán alegar todos los motivos que deseen para oponerse a la ejecución. Anteriormente, los avales podrían reclamarse a través del denominado “juicio ejecutivo”, que limitaba los motivos de oposición frente al comprador.

 

• La ejecución del aval siempre requerirá por parte del comprador que previamente realice al promotor un requerimiento fehaciente (es decir, a través de notario o por burofax) y que hayan transcurrido al menos 30 días desde la recepción de ese requerimiento.

 

• El aval caducará en el plazo de dos (2) años a contar desde la fecha en que la vivienda debió ser entregada. Esta modificación representa una reducción sustancial del plazo de prescripción previo a la reforma (15 años, y 5 años desde la última reforma legal de la prescripción).

 

• Se podrá instar del banco la cancelación del aval si se demuestra por parte del promotor que el comprador ha rehusado la entrega de la vivienda. De esta forma, la Ley reconoce expresamente una larga reivindicación del sector promotor: el aval no sólo se cancela cuando la vivienda está escriturada a favor del beneficiario del aval, sino también si éste se niega a recibir la vivienda. En este sentido, será necesario demostrar al banco la puesta a disposición de la vivienda a favor del comprador, para lo que servirá el que previamente el promotor haya realizado una comunicación fehaciente a éste último citándole a escriturar, y dejando también constancia de la incomparecencia de éste último mediante acta notarial o documento similar.

 

En general, y a modo de resumen, puede decirse que varias medidas van encaminadas a facilitarle al promotor la cancelación del aval (caducidad de dos años, cuando el comprador rehusa la entrega, etc), o bien a endurecer los requisitos para la ejecución (requerimiento fehaciente y preaviso, carencia de fuerza ejecutiva), a la vista en este último caso de las ejecuciones abusivas de avales que se han producido en estos últimos años de crisis inmobiliaria.

Aunque la Ley no lo establece expresamente, debe entenderse que, con carácter general, las novedades legislativas serán aplicables a los avales que se hayan emitido a partir de la entrada en vigor de la Ley, esto es, el 1 de enero de 2.016, y que por lo tanto no tendrán efectos retroactivos respecto de los avales emitidos con anterioridad a esa fecha.

Sin embargo, podría argumentarse que medidas tales como la ausencia de fuerza ejecutiva de los avales, así como la caducidad de dos años, sí que serían aplicables a los avales emitidos con anterioridad al 1 de enero de 2.016 en la medida en que, en el primer caso, se trata de una norma de carácter procesal, y en el segundo caso, la caducidad del aval (cuyo plazo de dos años probablemente debería contarse desde la entrada en vigor de la Ley) constituye una medida destinada a otorgar seguridad jurídica al promotor y al banco frente a situaciones pasadas en que el comprador se ha desentendido completamente de la compra de la vivienda y hasta ha sido difícil localizarlo para demostrar que se ha querido entregarle la vivienda.

 

En Cum Laude Legal, conscientes de la importancia que para muchas empresas promotoras y entidades financieras reviste la existencia a día de hoy de líneas de avales con pignoraciones de fondos o cantidades de dinero bloqueadas en relación con compras fallidas por culpa de los compradores, estaremos encantados de ayudaros y recibir vuestras consultas específicas sobre este tema.